Crossfinances

Финансовая аналитика

Категории

Дифференцированный подход в части управления недвижимостью промышленной корпорации

В зависимости от степени полезности конкретного объекта недвижимости или их совокупности можно использовать один из подходов к управлению. Мы предлагаем использовать дифференцированный подход. Данный подход используется при рассмотрении недвижимости промышленной корпорации как совокупности отдельных объектов, требующих самостоятельного управления. Данный подход может использоваться, например, когда корпорация владеет несколькими крупными помещениями, имеющими самостоятельную ценность;

Сущность дифференцированного подхода основывается на рассмотрении любого объекта недвижимости как самостоятельного объекта управления, являющегося, однако, структурной составляющей имущественного комплекса корпорации. То есть, к каждому объекту недвижимости могут быть применены основные принципы дифференцированного управления, такие как принцип Парето, а также принцип важности объекта. Рассмотрим сущность указанных принципов дифференцированного подхода подробнее.

. Принцип Парето, идея которого применительно к управлению недвижимостью в том, что всего лишь 20% общего количества объектов недвижимости дают 80% доходов. Расчеты показывают, что для осуществления эффективного управления практически достаточно пятой части потенциально требуемых объектов. Так концентрация внимания и управленческих усилий (то есть 80% рабочего времени) на управлении наиболее важными объектами недвижимости является основой эффективной работы корпорации, позволяющей действовать с минимальными потерями и получать максимальный эффект. В частности, такая стратегия позволила корпорации Siemens стать одним из лидеров мирового рынка коммуникаций и фактически выйти на первое место в Германии за последние три года.

. Принцип важности объекта управления. Его можно выразить следующим правилом: количество времени, уделяемое решению проблемы, должно быть адекватно проблеме, а уровень руководителя - уровню проблемы. Определение количества рабочего времени, необходимого для решения конкретной проблемы, а также адекватного уровня ее решения может проводиться с использованием критерия важности проблемы. Критерии важности проблемы (объекта управления) формируются в виде наборов значений соответствующих оценок.

Наряду с дифференцированным подходом в рамках корпорации может использоваться портфельный подход, который осуществляется на основе портфельной стратегии в части управления недвижимостью. Сущность портфельного подхода заключается в формировании на основании описанного выше критериального алгоритма совокупности портфелей недвижимости, каждый из которых представляет собой совокупность различных объектов недвижимости (рис. 1).

Рисунок 1 - Портфели недвижимости промышленной корпорации

Портфельная стратегия является неотъемлемой частью общей стратегии корпорации, которая включает в себя такие мероприятия, как формирование, реструктуризацию, утилизацию портфеля. Если в портфель входят объекты, используемые самостоятельно или для извлечения косвенного дохода, то портфельная стратегия создает условия для роста капитализации корпорации за счет увеличения стоимости таких объектов.

Главная задача при формировании портфеля состоит в достижении наиболее оптимального сочетания между безопасностью и эффективностью. Рассматривая вопрос о формировании портфеля, корпорация должно определить для себя параметры, которые будут использоваться. Иными словами, соответствующий набор объектов недвижимости, вошедших в портфель, призван максимально реализовать потенциал недвижимости корпорации.

Методом снижения риска управления недвижимостью служит диверсификация портфелей. Риск снижается, когда объекты недвижимости распределяются между несколькими портфелями. Диверсификация уменьшает риск за счет того, что возможные невысокие доходы по одному портфелю будут компенсироваться высокими доходами по другому. Минимизация риска достигается за счет включения в портфели различных объектов таким образом, что они не связаны между собой. Для наиболее эффективного перераспределения элементов может использоваться методика диверсификации портфелей.

Для проведения грамотной политики диверсификации портфелей недвижимости используются методы, позволяющие оценить степень взаимной зависимости входящих показателей эффективности по вариантам использования объектов. В частности, применяется корреляционный анализ, позволяющий по исходным данным прошлых периодов строить матрицы парной корреляции и прогнозировать поведение, например, ставок арендной платы в будущем. Перед расчетом коэффициентов корреляции необходимо определить следующие исходные данные:

Перейти на страницу: 1 2

Анализ хозяйственной деятельности промышленного предприятия ООО Рубин
Предметом комплексного экономического анализа хозяйственной деятельности является изучение хозяйственных процессов в коммерческих организациях, их экономическая эффективность, конечные экономические и финансовые результаты деятельности, которые складываются под воздействием ...

Асимметрия информации на рынках и деятельность государственных предприятий
Актуальность темы исследования. В современных условиях повышается значимость информационной инфраструктуры, степени информированности о динамике рынков, спроса и предложения на них и наличия оперативной и объективной информации. Пример полной и симметричной информации - рыно ...